전세사기 유형과 전세사기 예방법

최근 부동산 시장에서는 세입자에게 전세보증금을 받아 빌라를 매입한 후 전세 보증금을 돌려주지 않거나 임대인의 세금 체납으로 인한 경매, 임대인의 갑작스러운 사고 등으로 보증금을 돌려받지 못하는 사례들이 생기고 있는데요

전세사기로 인한 피해를 사전에 예방하고 임차인의 권익과 주거 안정을 보호하기 위해서는 전세사기의 유형과 예방법을 알아둘 필요가 있습니다.

전세사기는 <역전세와 깡통전세> 두 가지로 구분이 됩니다.

 

전세사기의 유형

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역전세란?

주택 가격이 급락하면서 전세 값이 계약 시점보다 하락해 임대인이 임차인에게 보증금을 돌려주는 것이 어려워진 상황을 말합니다. 또한 신규 입주 공급 물량의 증가로 상대적으로 전세 수요가 줄어들면서 세입자를 구하기 어려운 상황을 가리키는 말로도 사용됩니다. 이는 세입자가 높은 전세금으로 인해 전셋집을 구하는 데 어려움을 겪는 '전세난'의 반대 개념입니다.

 

 

깡통전세란?

역전세와 비슷한 개념으로 채무가 많은 집을 말하는데요 전세보증금이 집값보다 높은 집을 의미합니다. 즉, 은행 대출을 통해 구매한 주택의 매매 가격이 하락하면서 전세보증금과 대출금을 합한 금액이 주택 매매 가격보다 커진 상태로 임대인에게 이익이 없어진 것을 말합니다.

전세 사기 피해 예방 (임차인의 권리와 소중한 보증금 지키는 법)

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임대차 계약 시 확인 사항과 임차인의 보호장치 그리고 체납 국세 지방세 권리 분석 기준 등 법의 테두리 안에서 임차인의 권리를 보호받을 수 있는 방법이 있습니다.

계약 전 선순위 권리 확인, 계약 후 대항력과 우선변제권 꼭 체크하세요.

임대차 계약 전 확인 사항

1. 등기사항증명서, 미납세금 열람, 주택 시세 확인을 통해 전세금 적정 여부와 계약 상대방이 실제 소유자가 맞는지 그리고 선순위 권리관계를 확인해야 합니다.
2. 임대차 계약 전 건축물대장, 등기사항증명서 등 꼼꼼히 살펴보고 등기사항증명서상의 소유자와 계약자가 동일인인지 확인해야 하며 임차 물건의 전세이 매매 가격 대비 너무 높지 않은지 확인해야 합니다. 또 세금 중 당해 세는
3. 전세보증금에 우선하지만 압류 등기 전까지 체납 사실을 알 수 없습니다. 따라서 계약 체결 전 국세 지방세 완납 증명서를 임대인에게 요구하거나 미납국세 열람제도를 활용해 소유인의 세금 체납 여부를 확인할 필요가 있습니다.
4. 미납국세 열람제도는 임대차 기간 시작일까지 임대인의 동의 없이 열람이 가능하며 전국 세무서를 통해 신청하시면 됩니다. 그리고 2023년 상반기부터는 임차보증금이 세금보다 우선 변제받도록 개정된다고 하니 참고 바랍니다.

임대차 계약 후 확인 사항

1. 잔금 지급은 평일 오후 6시 이후에 하는 것이 좋으며 잔금 지급 전 등기사항증명서를 확인해 선순위 권리관계 등을 다시 확인하는 게 좋습니다. 또한 전입신고와 주택점유 통해 대항력을 확보해야 합니다.
2. 이때, 주의할 점은 전입신고와 근저당권 설정이 같은 날 진행될 경우 대항력을 인정받지 못하는데요 임차인의 대항력은 주택점유 및 전입신고일 다음날 0시부터 생기지만 근저당 설정등기는 등기신청일부터 효력이 발생해 근저당권이 선순위가 되기 때문입니다. 따라서 계약서에 '임대인은 임차인의 전입신고 효력이 발생하는 다음 날까지 계약 당시의 상태로 유지한다'는 특약 사항을 추가한다면 피해를 줄일 수 있습니다.
3. 다음으로 임차한 부동산이 공매로 넘어간 경우 체납 국세 지방세 권리분석 기준을 확인해야 합니다. 공매 배분 절차에서는 체납 세금은 법정기일, 담보 채권은 설정 일자, 소액임차인은 전입 일자, 임차인은 전입 일자와 확정일자를 기준일로 순위를 정해 배분하기 때문인데요 임차인은 보증금 신고와 배분 요구를 배분 요구의 마감일까지 해야 배분받을 수 있습니다. 자세한 내용은 온비드 홈페이지(www.onbid.or.kr) 또는 캠코 홈페이지(www.kamco.or.kr)를 통해 확인할 수 있습니다.
4. 마지막으로 임차인 보호 장치인 전세권 설정, 전세보증금 반환보증보험 가입을 활용한다면 보증금을 보호할 수 있습니다. 또한, 임대차 분쟁이 발생할 경우 한국부동산원이나 대한 법률구조공단을 통해 상담이 가능하며 주택임대차 분쟁 조정위원회를 통해 신속하게 해결할 수 있습니다. 대한법률구조공단 132, 주택임대차분쟁조정위원회 홈페이지(www.hldcc.or.kr)

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