부동산 가격의 하락과 역전세 등으로 전세 기간이 만료되었는데도 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우가 생기는데요 이때 임차인을 위한 보호 장치들이 있습니다.
대표적으로는 전세금 반환보증보험 가입, 전세권 설정 신청, 전세금 반환 소송이 있습니다.
전세 자금으로 적지 않은 돈이 거래되기 때문에 안전장치를 알아두고 미리 준비할 필요가 있는데요
제도에 대한 설명과 가입 방법, 주의 사항 등을 아래에서 자세히 알아보겠습니다.
전세금 반환보증보험
전세를 계약한 임차인이 보험에 가입하면 임대인으로부터 전세금을 돌려받지 못할 경우 보증기관인 주택도시보증공사(HUG)가 집주인을 대신해 전세금을 임차인에게 지급하는 제도입니다. 전세 보증보험에 가입이 되는 주택 유형으로는 아파트, 단독주택, 다가구주택, 연립주택, 다세대주택 및 도시형 생활주택, 주거용 오피스텔이 있습니다. 다만 상가건물, 공관, 가정어린이집, 다중주택, 공동생활가정 등은 보증 대상에 포함되지 않습니다. 전세금 반환 보증 보험은 주택도시보증공사 영업점과 홈페이지, 시중은행 등을 통해 가입할 수 있습니다.
전세 보증 보험은 주택도시보증공사(HUG) 외에도 한국주택금융공사(HF)와 서울보증보험(SGI)에도 상품이 있으니 가입 금액과 요건에 따라 선택하면 되겠습니다.
전세금 반환보증보험은 전세금의 안정성을 보장하기 때문에 거래의 신뢰성이 높아집니다. 거래를 안정적으로 진행할 수 있도록 돕는 중요한 방법 중 하나니 보험 가입이 가능한지 꼭 확인하셔서 안전한 계약을 하시길 바랍니다.
전세권 설정
임차인의 권리는 우선변제권과 대항력을 갖추었을 때 보호받을 수가 있는데요 전입신고가 곤란할 경우 등기사항증명서상에 전세권을 설정하여 보증금을 보호할 수 있습니다. 전세권은 전세 보증금을 지급한 임차인이 부동산을 사용할 수 있는 권리를 말하는 것으로 기타채권자나 후순위 권리자보다 전세금을 우선 변제받을 수 있는 권리를 의미합니다. 전세권 설정은 임차인의 입장에서 확정일자, 전입신고, 입주의 요건을 갖춘 것과 비슷한 효력을 갖습니다.
다만, 확정일자는 임대인의 동의가 없어도 신청이 가능하고 적은 비용으로 처리가 되지만 전세권 설정은 임대인의 동의가 꼭 필요하고 전세 기간이 만료되면 말소해야 하는 등의 번거로움이 있습니다. 그렇지만 전세권 설정 시 전세금을 돌려받지 못하는 경우 판결 절차 없이 직접 경매 진행 신청이 가능하다는 특징이 있기 때문에 번거롭더라도 진행하는 것을 권장합니다.
전세권 설정 방법은 임대차 계약서를 작성한 후 준비 서류들을 챙겨서 구청이나 시청으로 방문해 비용 납부를 하고, 등기소에서 전세권 설정 신청합니다. 처리 기간은 약 일주일 정도 소요됩니다.
전세권설정 시 준비서류
- 임차인 : 신분증, 주민등록초본, 도장, 전세 계약서, 등록면허세 영수필 확인서, 전세권설정 등기 신청서 등
- 임대인 : 신분증, 주민등록초본, 인감증명서, 인감도장, 등기권리증
전세금 반환소송
확정일자를 받은 임차인이 임대차 계약이 만료가 된 시점에 전세금을 돌려받지 못했다면 임차보증금반환 청구 소송을 제기하는 방법으로 승소 판결을 받아 강제 집행을 신청할 수 있습니다. 전세금 반환 소송은 전세보증금 반환소송 소장 접수, 변론기일 지정, 필요시 증거조사, 변론 후 판결 4단계의 절차로 진행이 되고 경매 진행 시 4개월에서 1년 정도의 시간이 소요됩니다. 승소한다면 보증금뿐만 아니라 소송 비용까지 임대인에게 청구할 수 있다는 점도 알아두시길 바랍니다.
전세금 반환 소송 전 주의 사항
- 임차인은 계약 만료 2개월~6개월 이내에 계약 연장 의사가 없다는 것을 통보해야 합니다.
- 보증금을 돌려받지 못한 상황에서 이사해야 하는 경우라면 임차권 등기 명령 신청을 통해 대항력과 우선변제권을 보호받을 수 있습니다.
- 집주인의 재산 조회는 소송 이후에 하는 것이 유리합니다. 재산 조회신청을 진행하기 전에 재산 명시 신청을 먼저 해야 임대인의 부동산, 은행 계좌, 자동차 등 합법적으로 재산을 파악할 수 있습니다. 이때 임대인의 재산이 확인되면 채권압류 및 추심을 통해 전세금을 변제할 수 있습니다.
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