정부에서 임차인을 보호하기 위한 전세사기 종합대책을 연이어 내놓고 있습니다.
대책 내용으로는 크게 피해 예방과 피해 지원으로 나뉘는데요 오늘은 피해 예방과 관련한 주요 변경 내용에 대해 알아보겠습니다.
안심 전세 앱으로 임대인과 주택 정보 확인
세입자가 전•월세 계약할 때 시세정보, 악성 임대인 여부, 건축물 정보 등의 정보를 사전에 확인이 가능해집니다. 현재는 수도권 다세대주택과 연립주택 및 50가구 미만 소형 아파트만 대상이 되고 7월에 오픈되는 2.0버전에서는 주거용 오피스텔과 지방 광역시로 서비스가 확대됩니다.
1. 시세정보 : 해당 지역의 전세가 수준, 적정 전세가 수준, 계약단지의 매매가 수준 확인
2. 임대인 및 공인중개사 정보 : 악성 임대인 명단(주택도시기금법 또는 민간 임대특별법 개정 필요)과 공인중개사 등록 여부 및 등록임대사업자 임대보증 가입 여부 등
3. 건축물 정보 : 불법 무허가 건축물 여부 등
세무서에서 임대인 국세 체납 내역 확인
집이 경매에 넘어가게 되면 세금이 밀린 집의 경우 보증금을 온전히 돌려받지 못할 수 있습니다. 이런 피해를 줄이기 위해 오는 4월부터 세입자가 세금 체납을 확인할 수 있는 제도를 마련합니다.
빌라왕의 전세 사기 사건도 임대인의 국세 체납 내역을 알지 못해 피해가 더 커진 일이라고 볼 수 있죠. 지금도 집주인의 동의가 있을 경우 미납한 국세를 열람할 수는 있지만 간단하지 않다 보니 실제로 사용하는 인원은 적었는데요 앞으로는 서울 지역 보증금 5천만 원 이상, 이 외의 지역은 2천만원 이상에 해당할 경우 전국의 세무서에서 확인 가능해집니다. 주택임대차보호법에서 우선 변제되는 금액보다 보증금이 더 많은 주택을 대상으로 검토 중이니 참고 바랍니다.
전세가율 90% 이하만 전세 보증보험 가입
전세보증금이 집값보다 비싼 집을 깡통전세라고 하는데요 앞으로는 집값의 90% 이상이 전세금인 주택은 전세 보증보험 가입이 안 된다고 합니다.
최근에 일어난 빌라 왕 사건은 세입자들에게 보증보험 가입이 가능하다고 말하고 높은 전세 금액으로 계약을 맺은 후 보증금을 빼돌리는 방식이었는데요 빌라 왕이 소유한 주택들의 전세가율은 평균 98%였다고 합니다. 이는 보증보험을 악용한 전세 사기인데요 전세가율이 90% 이내인 주택에 대해서만 보증 보험 가입이 가능하다면 전세 사기를 줄이는 방안이 되는 동시에 건전한 전세 계약이 보호받을 수 있습니다.
전세가율 90% 기준은 신규 전세계약에 대해서는 오는 5월 1일부터 적용이 되며 보험 갱신을 해야 하는 경우는 23년 12월 말까지 100%의 기준을 적용받을 수 있습니다. 보증보험 가입이 중단되지 않도록 HUG 자본을 확충하고 보증 배수를 높일 계획이며 보증료 할인 대상을 연소득 4천만원 이하에서 5천만원 이하로, 할인 폭은 50%에서 60%로 확대합니다.
그리고 2021년 8월부터 모든 임대사업자의 보증보험 가입이 의무화됐지만 가입하지 않은 사례가 다수 확인이 되어 이를 보완하는 방안으로 임차인이 거주하고 있는 주택은 임대인이 보증보험에 가입해야만 민간임대주택으로 등록되고 세제 혜택을 받을 수 있도록 한다고 합니다.
또한 전세가율 산정 때 감정가를 가장 먼저 적용한다는 점을 악용해 임대인과 일부 감정평가사들이 시세를 부풀렸다는 지적에 따라 보증보험 가입 심사 때는 공시가격과 실거래가가 없는 경우에만 감정평가 가격을 적용하는 것으로 변경됩니다.
일부 공인중개사와 감정평가사가 전세 사기에 가담하면서 많은 피해자의 고통이 가중되었는데요 앞으로는 원스트라이크 아웃 제도를 도입해 공인중개사의 직무 위반으로 징역형을 선고받은 경우뿐만 아니라 집행유예만 받아도 자격 취소가 됩니다. 감정평가사는 집행유예를 포함한 금고형을 2회 받아야 자격 취소가 되지만 앞으로는 1회 금고형만 받아도 자격이 취소됩니다.
확정일자 받기 전 근저당 설정 땐 계약 해지
정부가 대출 대상 담보주택의 확정일자를 확인할 수 있는 권한을 시중은행에 부여합니다.
국토교통부와 한국부동산원, 우리은행은 확정일자 정보 연계 시범사업을 위한 업무협약(MOU)을 서면으로 체결했는데요 지난달 30일부터 전국의 우리은행 710여개 지점에서 국토부 부동산거래관리시스템(RRMS)를 통해 주택담보대출 신청인(임대인)의 정보제공 동의를 받아 대출 심사 과정에서 확정일자 정보를 확인하는 시범사업을 시작했습니다.
세입자는 확정일자와 전입신고를 해도 법적 효력이 다음날 0시에 발생하고 주택담보대출에 따른 근저당권 설정 등기는 즉시 효력이 발생되면서 이를 악용하는 사례들이 있었는데요 국토부는 은행의 주택담보대출 심사 과정에서 담보 대상 주택에 부여된 확정일자가 있는지와 보증금 규모를 확인하고 대출이 실행되도록 개선할 예정이라고 합니다.
은행이 임대차 계약 내용을 확인할 수 있게 되면 대출 한도를 조정할 수 있게 되고 임차인이 우려하는 선순위가 변경되는 일은 줄어들 수 있습니다.
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